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      珠海特區報:珠海市中級人民法院發布商品房買賣合同糾紛十大典型案例


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        隨著經濟社會的發展,商品房買賣合同糾紛成為近年來常見的矛盾糾紛。這類糾紛涉及的商品房價值大、化解難度大,通常以樓盤為單位集中爆發、易形成群體性訴訟,成為社會熱點。

        為保護購房人合法權益,維護房地產業健康發展,珠海市中級人民法院在先后走訪珠海市住房和城鄉建設局、珠海市消費者權益保護委員會,召開珠海市重點房地產企業座談會的基礎上,近日,從全市法院近三年生效案件中選取出商品房買賣糾紛十大典型案例向社會發布。

        此次發布的十大案例綜合考量了社會生活中常見多發的商品房買賣合同糾紛案件,涉及商品房預約、預售、現房銷售等不同合同類型,“商辦房”、不利因素告知、疫情導致延遲交付、逾期交付責任承擔、格式條款效力等多個爭議熱點,具有代表性、典型性和示范性。

        每個案例總結提煉出相應指引意義,以期發揮司法裁判的規則引領和價值導向作用,從源頭上減少商品房買賣合同糾紛,維護珠海地區社會和諧穩定、保障人民安居樂業。(本報記者 郭秀玉)


        案例一

        在認購階段開發商未告知購房人商品房為“商辦房”性質的,購房人有權拒絕簽訂正式合同——杜某訴某房產公司商品房預約合同糾紛案

        【案情簡介】杜某與某房產公司為購買商品房簽訂《認購書》,約定了簽署《商品房買賣合同》的時限等內容,但未約定商品房是住宅還是商業辦公性質。當日杜某支付定金10萬元。后因商品房系商業辦公性質,杜某拒絕簽訂《商品房買賣合同》,并訴至法院請求判令退還雙倍定金20萬元。

        【法院裁判】某房產公司未舉證證明杜某在簽訂《認購書》時明知商品房為商業辦公性質,應認定某房產公司未盡告知義務。購房人在購買商品房這一大宗財物時應充分了解商品房的性質,杜某作為購房人亦未盡審慎義務。雙方對《商品房買賣合同》未能簽訂均存在過錯,故對杜某主張的雙倍返還定金、某房產公司主張的沒收定金的違約責任均不予支持,判決返還定金10萬元。

        【指引意義】目前珠海商品房銷售市場上的在售房屋一般分為住宅和商業兩種性質。其中商業性辦公項目的房屋往往被開發商冠以“酒店式公寓”“可商可住LOFT”的名義對外銷售,但實際上此類“商辦房”在土地性質、土地使用年限、建筑功能、上下水配備等方面均與普通商品住宅存在差異,開發商在商品房銷售過程中應向購房人明確告知商品房性質,建議開發商與購房人簽訂購房協議的同時簽訂《非住宅物業購房告知書》,以避免相關糾紛的產生。


        案例二

        約定商品房交付條件低于取得“竣工驗收備案”這一法定標準的,應按法定標準履行——趙某訴某房產公司商品房預售合同糾紛案

        【案情簡介】趙某與某房產公司簽訂《商品房買賣合同》,約定商品房的交付時間為2018年8月30日前,交付條件為取得建設工程竣工驗收備案證明文件。同時雙方簽訂的《補充協議》約定將前述交付條件變更為商品房取得《單位工程質量竣工驗收記錄》《建筑工程消防驗收意見書》。商品房于2018年5月23日取得《單位工程質量竣工驗收記錄》,2018年8月29日辦理消防驗收備案,2018年10月24日取得《竣工驗收備案表》,趙某于次日收房。趙某起訴請求判令某房產公司支付逾期交房違約金。

        【法院裁判】根據《住房和城鄉建設部關于進一步加強房地產市場監管完善商品房住房預售制度有關問題的通知》第十一條規定,交付使用的商品房應當經過竣工驗收合格并已在當地建設行政主管部門辦理工程竣工驗收備案。“竣工驗收備案”是商品房交付使用的法定標準,《補充協議》約定的交付條件明顯低于法定標準,雙方仍應按《商品房買賣合同》約定的交付條件履行。法院遂判決支持2018年8月31日至2018年10月25日期間的逾期交房違約金。

        【指引意義】國務院2000年取消竣工驗收許可制后,竣工驗收備案成為行政主管部門對工程質量驗收進行行政管理的主要方式,開發商依法應以辦理竣工驗收備案作為交付條件。購房人在驗收商品房過程中,除對商品房建筑本身的質量問題予以關注、查驗外,亦應關注開發商有無出示商品房《竣工驗收備案表》、有無發放《住宅使用說明書》《住宅質量保證書》等文件。開發商未出示《竣工驗收備案表》,購房人有權拒絕收房。開發商逾期交房的,應承擔逾期交房違約責任。


        案例三

        開發商銷售時未如實全面告知商品房存在采光、遮擋物等不利因素的,應向購房人承擔相應的民事責任——孫某訴某房產公司商品房預售合同糾紛案

        【案情簡介】孫某與某房產公司簽訂《商品房買賣合同》,附件《開發商關于遮擋或妨礙房屋正常使用情況的說明》載明“該商品房不存在大、中型遮擋物及妨礙房屋正常使用的情況”。孫某收房后發現商品房陽臺被毗鄰會所屋頂遮擋,影響采光和景觀,遂訴至法院請求判令某房產公司賠償損失。

        【法院裁判】商品房客廳陽臺正向被毗鄰的小區商業文化活動中心的屋頂和挑檐遮擋,影響了商品房采光,活動中心屋頂平臺上放置的一些配套設備亦影響商品房觀景視線,同時活動中心屋頂平臺與商品房客廳陽臺間距很近,商品房住戶存在一定安全隱患。孫某與房產公司簽訂《商品房買賣合同》時,上述不利因素尚未形成。某房產公司在銷售時僅向孫某告知商品房與活動中心相鄰,未告知活動中心的樓高、與商品房的間距以及對商品房的遮擋程度等,未完全盡到提示說明義務,法院判決其按購房總價款的3%賠償孫某的損失。

        【指引意義】在商品房銷售過程中,開發商有義務和能力披露所售商品房的不足和瑕疵信息,不應隱瞞商品房存在問題的真實情況。開發商未履行提示說明義務,而已售商品房的瑕疵影響整體使用功能和價值,造成購房人預期的心理舒適度降低的,開發商應承擔賠償責任。

        案例四

        因商品房存在一般質量問題,購房人拒絕收房的,開發商不承擔逾期交房違約責任——胡某與某房產公司商品房預售合同糾紛案

        【案情簡介】胡某與某房產公司簽訂《商品房買賣合同》,約定商品房交付條件為取得建設工程竣工驗收備案文件。后商品房已取得《竣工驗收備案表》,某房產公司通知胡某收房。胡某在驗房時發現商品房存在電視背景墻有水漬痕跡、衛生間若干瓷磚空鼓、主臥若干地板起翹等質量問題,因此拒絕收房,并訴至法院請求判令某房產公司支付逾期交房違約金。

        【法院裁判】根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(2020年12月修正)》第九條、第十條的規定,只有在商品房主體結構質量不合格或者商品房質量問題嚴重影響正常居住使用的情況下,購房人才有權拒絕收房。案中商品房在交付時已符合合同約定的交付條件和法定交付條件,且不存在嚴重影響正常居住使用的質量問題。對一般質量問題,購房人應當在商品房保修責任框架下向開發商主張予以維修,購房人拒絕收房的,開發商無需承擔逾期交房違約責任,故法院對胡某主張的逾期交房違約金不予支持。

        【指引意義】我國商品房實行保修制度。在查驗商品房的過程中,購房人往往會發現商品房存在瓷磚空鼓、踢腳線不水平、柜門安裝不齊整等諸多質量瑕疵,這些問題在精裝房交付中尤其普遍。對于不涉及主體結構質量、不嚴重影響正常居住使用的一般質量問題,購房人有權要求開發商按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔保修責任或賠償責任,但一般質量問題不構成拒絕接收商品房的正當理由,開發商無需因此承擔逾期交房違約責任。


        案例五

        開發商在推銷樓盤過程中發布的廣告亦可能構成要約,對開發商具有約束力——陳某訴某房產公司商品房預售合同糾紛案

        【案情簡介】某房產公司在商品房銷售廣告中宣稱將為小區業主提供免費樓巴,并詳細說明了樓巴數量、開行頻率、往返地點等。為購買商品房,陳某與某房產公司簽訂《商品房買賣合同》,合同中無樓巴內容的約定。后陳某入住小區,發現某房產公司實際提供的樓巴與廣告內容不一致,遂訴至法院請求判令某房產公司按照廣告內容提供樓巴。

        【法院裁判】某房產公司關于樓巴的廣告內容確定、具體,并且由于案涉樓盤位于公共交通不便的地區,該廣告對業主作出購買決定具有重大影響,應認定構成要約,屬于合同內容。某房產公司沒有按照廣告內容提供樓巴服務,構成違約,但提供樓巴相關服務的義務不適于強制履行,法院酌情按照購房款0.5%的標準判決某房產公司向陳某支付違約金。

        【指引意義】為達到促銷的目的,開發商在銷售商品房時往往通過電視、報紙、網站、微信、抖音等多渠道進行廣告宣傳。開發商在廣告宣傳過程中,應實事求是,避免言過其實、名不符實。一旦廣告內容構成了要約,該內容對開發商具有約束力,開發商就應當按約履行;無法履行的,應主動通過金錢給付的方式對購房人予以折價補償。


        案例六

        購房人在收房前不履行交納住宅專項維修資金義務的,開發商可拒絕交付商品房——王某訴某房產公司商品房預售合同糾紛案

        【案情簡介】王某與某房產公司簽訂《商品房買賣合同》,約定在購房人未交納完畢全部購房款、逾期付款違約金、住宅專項維修資金等款項情況下,開發商有權不交付商品房等內容。后王某依約支付全部購房款,但未交納住宅專項維修資金,某房產公司因此拒絕交房,王某遂訴至法院請求判令某房產公司支付逾期交房違約金。

        【法院裁判】《商品房買賣合同》明確約定購房人未交納住宅專項維修資金,開發商有權不交房。《住宅專項維修資金管理辦法》第十三條亦規定:“未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的,開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。”王某作為購房人應當在辦理收房手續前交納住宅專項維修資金,否則某房產公司有權不予交房而無需承擔逾期交房違約責任,故判決駁回王某的訴訟請求。

        【指引意義】住宅專項維修資金的收取是為了保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,涉及小區全體業主的共有權利和公共利益。及時交納住宅專項維修資金是業主的法定義務。購房人在取得商品房的所有權后即為業主,其在辦理收房手續前應交納住宅專項維修資金。


        案例七

        新冠肺炎疫情構成不可抗力,受疫情影響,交房期限可適當順延——許某與某房產公司商品房預售合同糾紛案

        【案情簡介】許某與某房產公司簽訂《商品房買賣合同》,約定開發商須在2020年4月30日前向購房人交付取得建設工程竣工驗收備案證明文件的商品房,逾期交付超過90日的,購房人有權解除合同。同時《補充協議》約定遭遇例如類似“非典”的普遍性流行性疾病等不可抗力或非開發商所能控制的客觀原因,交付期限相應順延。2020年8月25日,商品房取得《竣工驗收備案表》,某房產公司通知許某收樓。許某訴至法院主張某房產公司逾期交房超過90日,請求判令解除合同等。

        【法院裁判】某房產公司按約應在2020年4月30日前向許某交付商品房,但《補充協議》約定了交付期限順延的情形。廣東省于2020年1月23日啟動重大突發公共衛生事件一級響應,某房產公司受其影響停工,直至2020年2月中下旬經報備后逐步復工。綜合考慮上述情形,法院認定新冠肺炎疫情構成不可抗力,酌定收房日期順延一個月即至2020年5月30日止。商品房于2020年8月25日取得《竣工驗收備案表》,某房產公司當日通知許某收樓。則2020年5月31日至2020年8月25日為逾期交房期間,尚未超出合同約定可解除合同的90日,故法院判決駁回許某的訴訟請求。

        【指引意義】自2020年1月下旬開始,全國各地各行各業均因新冠肺炎疫情受到不同程度的影響,房地產業也不例外。若《商品房買賣合同》約定的交房時間在2020年1月下旬之后,由于疫情影響導致超過約定期限交房的,開發商可主張交房期限隨疫情影響期間適當順延。


        案例八

        開發商故意隱瞞商品房已經抵押的事實而與購房人簽訂《商品房買賣合同》的,應依法賠償購房人的損失——翁某與某房產公司商品房銷售合同糾紛案

        【案情簡介】2020年4月27日,翁某與某房產公司簽訂《商品房買賣合同》,約定翁某向某房產公司購買現房商品房。當日,翁某支付全部購房款100萬元,某房產公司向其交付商品房鑰匙。經查,早在本次售賣前的2019年9月21日,商品房已被某房產公司設立抵押,且債權金額巨大。翁某購房后因商品房已被抵押無法辦理商品房的產權轉移登記,遂訴至法院請求判令解除合同、退還購房款、賠償損失等。

        【法院裁判】某房產公司故意隱瞞商品房被設立抵押的事實而與翁某簽訂商品房買賣合同,導致翁某合同目的無法實現,翁某有權解除合同,法院判決合同解除,某房產公司向翁某返還購房款100萬元。《商品房買賣合同》因某房產公司的過錯被解除,翁某可要求其賠償購買同等商品房的差價等損失,故法院判令某房產公司賠償翁某損失30萬元。

        【指引意義】社會生活中,“一房二賣”“一房多賣”“先抵后賣”的現象屢見不鮮,有的開發商為解決資金短缺或其他債務問題,通過多次售賣、抵押商品房獲利,嚴重損害購房人的權益。本案中,開發商將其自行開發建設的商品房抵押給銀行獲得貸款后,又將設定抵押的商品房出賣給購房人,且在簽訂合同后未能涂銷抵押權,造成《商品房買賣合同》無法履行,嚴重損害了購房人的根本利益。購房人在簽訂《商品房買賣合同》前應查明商品房的權屬登記情況,包括有無存在設定抵押、司法查封等權利障礙情況。


        案例九

        《商品房買賣合同》約定逾期交房違約金不超過某一上限,但約定違約金低于造成的損失的,購房人可請求增加違約金——張某訴某房產公司商品房預售合同糾紛案

        【案情簡介】張某與某房產公司簽訂《商品房買賣合同》,約定開發商應當在2017年2月28日前向購房人交付取得建設工程竣工驗收備案證明文件的商品房。又約定如逾期交房,開發商自約定的交付期限屆滿的第二天起至實際交付之日止,按日向購房人支付已付房款萬分之一的違約金,但最高不超過商品房總價款的1%。2018年8月28日,商品房取得《竣工驗收備案表》,張某于次日收房。張某向法院起訴請求某房產公司支付逾期交房違約金。

        【法院裁判】依照《商品房買賣合同》關于逾期交房違約金按已付房款日萬分之一計算、且最高不超過商品房總價款1%的約定,開發商在逾期交房100天后,不管再逾期多長時間,逾期交房違約金均限定為商品房總價款1%這一固定金額而不再增長。某房產公司自2017年2月28日至2018年8月28日逾期交房長達500多天,上述約定違約金限額顯然無法彌補購房人的實際損失,故法院酌情按照實際逾期天數計算逾期交房違約金。

        【指引意義】根據《中華人民共和國民法典》第五百八十五條第二款規定,約定的違約金低于造成的損失的,法院可根據當事人的請求予以增加。開發商提供的商品房買賣合同格式文本約定按固定數額或某一限額承擔遲延履行違約金,金額低于購房人實際損失的,購房人可依據該規定請求增加違約金。


        案例十

        《商品房買賣合同》條款明顯限制購房人合同解除權的,該格式條款無效——林某與某房產公司商品房預售合同糾紛案

        【案情簡介】林某與某房產公司簽訂《商品房買賣合同》,約定開發商在2020年12月30日前向購房人交付取得建設工程竣工驗收備案證明文件的商品房,同時約定逾期交付超過180天后,購房人有權解除合同。雙方又在《補充協議》中約定購房人應在解除事由發生之日起10天內行使約定解除權,否則視為放棄解除合同的權利。因商品房遲遲未辦理竣工驗收備案,林某在某房產公司逾期交房超過180天后的2021年10月17日,訴至法院請求判令解除《商品房買賣合同》、返還購房款等。

        【法院裁判】合同解除權是合同當事人的一項重要合同權利。《補充協議》關于解除權應在解除事由發生之日起10天內行使、否則視為放棄解除權的約定,屬于格式條款,該條款將合同解除權的行使期限限定為10天,明顯不合理地限制了購房人的重要權利,應為無效。案涉商品房逾期交付超過180天,林某依約有權解除合同,林某雖未在《補充協議》約定的10天內提出解除合同,因法院認定該條款無效,遂法院判決《商品房買賣合同》解除、支持返還購房款等。

        【指引意義】格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定,并在訂立合同時未與對方協商的條款。一般情況下,商品房買賣合同條款屬于典型的格式條款,即開發商為與不特定的購房人重復使用而預先擬定的合同條款。目前開發商與購房人簽訂的《商品房買賣合同》為政府相關部門制定的示范文本。在簽訂示范文本合同的同時,開發商往往與購房人另行簽訂《補充協議》,對《商品房買賣合同》中的相關條款內容予以補充或變更。開發商擬定的《補充協議》存在限制購房人主要權利、免除開發商義務的條款,應認定無效。




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